谁 shui[在【zai】状{zhuang}告奥『ao』园{yuan}?

本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,头图来自:视觉中国


奥园集团的总裁郭梓宁,最近忙得焦头烂额。2月底的一天,他甚至在8小时内,辗转广州与江门,下沉到一线,视察督战了四个项目的进展情况。


面对行业形势的不确定性,他有着较为清醒的认识:企业唯有保持足够的经营定力,方能成为行业的“长跑者”。的确,奥园要摆脱逆境,就要有充足的现金流,这源于复工复产,也源于对外的引战。


在年初的总结会上,奥园便明确了“通过引进战投和债务重组,战胜市场寒冬,化解债务危机,成为房企在困境中站起来成功转型的典范”,后来有消息称它与山东、广东国企接洽,预计三月底确定战投方。


不过,在迎来转折点之前,奥园仍需面对一系列的司法诉讼,案由包括票据、金融借款纠纷等。近日,金发科技公布了它与奥园的股权转让款项纠纷,申请冻结了后者7.56亿元的资产,所涉金额较大,这成为了奥园眼下官司缠身的缩影。


一、合作伙伴“捅刀”


奥园与金发科技的交集,源自四年前的一次合作。


2018年2月,奥园集团旗下的奥园资本,与金发科技一同成立广东金奥商业保理有限公司(简称“金奥保理”),注册资本为6亿元,各持有50%股权。两个月后,他们又向金奥保理各增资4.5亿元。


持有一半股权的金发科技,给自己上了一道“保险”。它与奥园资本签订协议,约定若金奥保理不能保持团队稳定,或发生重大财产损失,则有权要求后者回购股份,回购收益率不低于11%,往后每年调整一次。


奥园集团做出担保,承诺如奥园资本未按约定,购买金发科技持有的金奥保理股权,则由奥园负责全额偿还投资本金,以及应分配的投资收益。


看起来,双方都早已明确了后续的回购事项,金发科技有可能自始至终,都只希望充当过渡者的角色,只是心照不宣罢了。


去年11月,因金奥保理管理层发生变动,奥园资本回购金奥保理50%股权的协议,由此触发。于是,金发科技与奥园资本签下了股权转让合同,但前者翘首以盼的7.56亿股权转让款,却迟迟未到。


在等待中,金发科技意识到这笔款项回收的难度,它开始测算可能产生的损失,预计需计提减值准备为 0.5亿至6.05 亿。不久后,它干脆将奥园告上了法庭,申请冻结奥园相应价值的财产。


回头看那个特殊的时间节点,奥园确实有点自顾不暇。彼时,惠誉、穆迪都下调了奥园的评级,认为其有大量离岸债务将到期,且融资渠道受到削弱。经受流动性考验的奥园,还陷入了抛售旗下奥园健康的流言中。


尽管在此之前,郭梓文已联手恒基的李家杰,以10亿港元增资奥园,公司多笔债务也获得展期。但奥园最终还是没有缓过神来,只能一手寻求理财产品、各类债务的化解方案,一手寻找“白马骑士”。


战投似乎有了眉目。2月15日,资本市场消息称,中国奥园与几家广东、山东国企就战投合作进行洽谈,它们可能通过增资扩股的形式入股奥园的上市公司。战投方里,包含山东的中垠房地产。


奥园预计三月底前,会确定最终战投人选。新战投可能会向奥园提供额外贷款,以确保建设进度和保交房,并改善后者的债务重组条款。


作为奥园的债权人,金发科技或许也希望奥园的战投能早点落地,因为它虽然向法院申请了财产保全,但截至目前,实际保全财产仍不足申请金额。只有奥园从流动性的困境中解脱出来,才能更好地解决问题。


二、“原告”金发科技


金发科技的日子同样不好过。


以高性能新材料为主业的它,去年前三季度,因公司医疗板块利润骤减,其实现归母净利润17.3亿元,同比下滑了54.38%。与此同时,它的新材料产品的销售,也不及预期。


那笔还没从奥园处拿回的股权转让款,相当于金发科技一个季度净利润的体量,非同小可。但金发科技也只能感慨自己时运不齐,在全面收紧的地产时代,它不仅被奥园等开发商拖累,自己曾经对地产的涉足,也并不顺利。


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在金发科技旗下,有一家公司名为长沙高鑫房地产开发有限公司(简称“长沙高鑫”),原本就是它开展地产开发业务的平台。


2008年股东大会上,金发科技通过了向长沙高鑫提供2亿授信担保的议案。当时就有人质疑,该公司在房地产项目的投入,导致经营活性现金流减少8.5亿元,是否“不务正业”。


对此,金发科技董事长袁志敏颇有底气,声称虽然改塑产品是公司的主营业务,但房地产项目是第二个利润增长点,为了公司股东的利益,房地产项目将有良好的发展前景。


然而,现实并非想象的那么美好。2008年正值金融危机,国内的房地产市场陷入了短期的不景气。于是,袁志敏的自信发声余音未散,金发科技便迅速转变态度,表示不再借款给长沙高鑫,后者由此面临开发资金不足的窘境。


那一年,由于尖山项目、麓城项目等的开发需要4亿以上的资金,长沙高鑫为了滚动开发,只能将部分房产降价销售,加快回笼资金。


此后,金发科技便很少提及自身的房地产业务,长沙高鑫也鲜有获取新项目。2021年半年报显示,金发科技对长沙高鑫,还有1.58万的应收账款,其中有1.19万被计提为坏账准备。


不过,袁志敏似乎仍在借助产业园的布局,保持对地产的涉猎。去年3月,金发科技作价1.58亿元,折合楼面地价1379元/平米,竞得广东清远的广清产业园地块,项目总建面达11.46万平方米,为二类居住用地,兼商业用地。


拿下此类地块,金发科技大多打造成“创新社区”,以提供办公研发生产居住公寓一体化园区,和孵化器品牌社区。目前其已在广州、成都、武汉、天津、昆山、清远等多个城市,有所布局。


对地产保持热度的袁志敏,与开发商郭梓文,各自的公司总部同在广州,他们或许有过很多交集,但无论曾经有过多么密切的合作,如今却准备对簿公堂,让人唏嘘。


三、资本棋子


奥园与金发科技合资成立金奥保理,也有自己的一番考量。


保理是以债权人转让其应收账款为条件,集应收账款办理、催收、坏账担保及融资于一体的综合性金融效劳。融资性商业保理公司的赢利,一般由两部分构成,一是融资利息,二是保理效劳佣钱。


大约在两三年前,不少上市房企纷纷抢滩商业保理领域,目的就在于借助保理业务,提高整体企业营收、获取更多的额外利润,并在融资方面有所获益,防范部分资金风险。奥园估计也是看中了这些优势,才决定涉足保理领域。


除了金奥保理之外,在奥园资本旗下,还有9家对外投资公司,涵盖了供应链管理、融资租赁、管理咨询等多个领域。显然,郭梓文想通过这些投资布局,打通产业上下游的闭环,拓展资金渠道。


但当流动性问题出现之时,这些布局似乎都无法消弭困境,许多票据纠纷、借款纠纷,都向奥园集团奔涌而来。


3月3日,上海票据交易所公布最新一期商票逾期情况。据悉,去年9月1日至今年2月28日出现3次以上付款逾期,且截至2月末出现付款逾期的承兑人,数量为1148家,奥园与恒大、花样年、世茂等,都在名单之内。


今年以来,因票据纠纷,滨海县鹏翔贸易、天津博瑞泰商贸、浙江领腾金属材料等供应商,已分别申请了对奥园冻结1000万元资产、1050万元资产、1100万元资产。


除此之外,奥园还涉及一些民间借贷纠纷。


奥园曾发行“珠海奥园广场01号债权资产”融资计划,该项目预计筹集资金1亿元,用于受让珠海奥园广场2020年至2022年的资产收益权。一位投资者曾经花了300万元,买了该产品,但到期却未收到本金及利息。


融资计划写明的还款来源,包括珠海奥园广场的经营收入,担保方奥园地产、奥园集团等流动性支持方的经营性收入和可支配资金,以及挂牌方奥园旗下的梅溪置业,到期回购该笔资产收益权。据此,那名投资者将奥园等主体,告上了法庭。


乐居财经查阅获悉,奥园集团目前涉及110份开庭公告,其中于今年开庭的就有66份,案由除了票据纠纷、金融借款纠纷外,还有房屋买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等。这显然是奥园重获新生必须突破的一道坎。



本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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